Покупаем участок для дома на вторичке: важные нюансы, на которые нужно обратить внимание

Если вы хотите приобрести земельный участок для строительства дома без строения, то сегодня сделать это можно только через аукцион. Правда, можно купить участок и на вторичном рынке, чаще всего — с полуразрушенным или законсервированным строением. На его снос (расконсервацию) потребуются дополнительные средства.

Обратите внимание: если вы покупаете участок, который ранее был приобретен на аукционе, то на нем должно располагаться должным образом зарегистрированное строение, пусть даже просто фундамент.

Если это участок, предоставленный для коллективного садоводства в пригородной зоне Минска и областных центрах, то владелец имеет право продажи только по истечению 5 лет со дня государственной регистрации возникновения прав на него.

Участок, приобретенный по льготам, можно продать только спустя 8 лет со дня государственной регистрации. Исключение: если владелец участка получил разрешение исполнительного комитета при наличии уважительных причин.

В этой статье мы рассмотрим моменты, на которые стоит обратить внимание при покупке земельного участка на вторичке. Однако многие советы полезно будет учесть и перед покупкой лота на аукционе.

Мы не станем рассказывать о документах, необходимых для заключения договора купли-продажи. В этом вопросе очень много тонкостей и нюансов, которые могут возникнуть в каждом конкретном случае. Поэтому подобные сделки советуем совершать с участием юриста, специализирующегося на сопровождении сделок с недвижимостью. Именно он проверит не только наличие необходимых документов, но также их достоверность и подлинность.

Итак, перед покупкой участка земли у физического лица:

1. Проверьте, тот ли это участок. К сожалению, нередка ситуация, когда в документах указан один участок, а продавец будет показывать вам совершенно другой.

2. Продавец должен предоставить вам кадастровый и топографический план, которые после совершения акта купли-продажи останутся у вас на руках.

3. На сайте Национального кадастрового агентства получите информацию о кадастровой стоимости участка по его 18-значному номеру или адресу.

4. Если на участке имеется строение, узнайте в сельсовете, дадут ли вам разрешение на его снос (реконструкцию).

5. Если имеется законсервированное строение, необходимо получить разрешение на расконсервацию и продолжение строительства, а также сделать паспорт застройщика на себя.

6. Обратите внимание на месторасположение участка, инфраструктуру местности, транспортное сообщение. Обязательно наведите справки о перспективах развития данного населенного пункта.

7. Узнайте, планируется ли в данной местности в ближайшее время строительство какого-либо производственного предприятия или очистных сооружений.

8. Советуем также провести геодезическое исследование земельного участка. Оно позволит узнать о перепадах высот и особенностях рельефа, которые окажут непосредственное влияние на строительство.

9. Подобное исследование также поможет определить реальные границы участка (процедура межевания).

10. Если выбранный участок находится в низине, то потребуются дополнительные вложения в земельные работы, последует удорожание фундамента.

11. Узнайте об уровне залегания грунтовых вод: во время строительства от этого во многом будет зависеть тип и расчет фундамента. Можно, например, сделать несколько неглубоких скважин ручным буром. Появившаяся через час вода укажет на необходимость дренажных систем.

12. Также важна форма участка. Для участка специфической формы подойдет не каждый проект дома, возможно, потребуется разработка индивидуального проекта.

13. Расспросите соседей о подъездных путях, особенно в зимний период.

14. Если вы собираетесь купить участок в водоохранной или заповедной зоне, помните: здесь существует ряд ограничений на проведение коммуникаций и забора воды. Согласование этих действий потребует немало времени и средств.

15. Узнайте о наличии проведенных коммуникаций. Если они имеются, попросите у собственника документы об их оплате, чтобы в последующем не платить повторно. Ознакомьтесь с актом их ввода в эксплуатацию и техническими условиями подключения к выделенным мощностям, со схемой прокладки инженерных сетей. Если коммуникаций нет, то их проведение потребует дополнительных денежных и временных затрат.

16. Если отсутствует газ, но рядом с участком проходит государственная труба газа, то проведение этой коммуникации будет включать в себя стоимость трубы, проекта и строительных работ.

Но если газ принадлежит товариществу, то подключение не только обойдется дороже, но может быть в принципе невозможным, если к трубе уже подключено необходимое количество домов.

Если газовая труба отсутствует, узнайте, через какое время планируется ее прокладка.

17. При отсутствии электричества узнайте о возможности подключения к уже существующей подстанции. Если это невозможно, то вам придется вести электричество за свой счет либо создавать кооператив и собирать средства сообща.

18. Если водопровод есть, уточните в местном исполкоме глубину пролегания и стоимость подключения. В противном случае вам придется бурить скважину или колодец и прокладывать водопровода от них.

19. Обратите внимание на сервитуты. Для этого попросите у владельца участка договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество либо судебное постановление.

Согласно ст. 1 КоЗ земельный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права.

Например, могут быть ограничения на постройку по высоте из-за проведенных линий электропередачи.

Полезные ресурсы:

Минский Городской центр недвижимости: информация об аукционах и свободных участках под строительство.

Минский районный исполнительный комитет: информация о запланированных аукционах, образцы заявления на участие в них.

Национальное кадастровое агентство: единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, оценочные карты для городов и поселков городского типа, сельских населенных пунктов, территорий, расположенных за пределами населенных пунктов.