Покупаем готовый деревянный дом: нюансы, на которые нужно обратить внимание

Итак, вы решили купить деревянный дом на вторичном рынке вместо того, чтобы построить с нуля. Вам кажется, что готовый деревянный дом стоит дешевле нового, не нужно будет тратить время на проектирование, постройку, усадку. Купил — и можно въезжать.

Не станем утверждать, что это не так, но вы должны понимать: одновременно дешево и качественно не бывает. Мы знаем немало случаев, когда, сэкономив в момент покупки, люди тратили в разы больше в попытке привести дом в надлежащий вид.

В этой статье рассмотрим основные моменты, на которые вам нужно будет обратить внимание перед приобретением.

Прежде всего, спросите хозяина о причине продажи. Еще лучше — пообщайтесь с соседями. Узнайте, как долго строился дом. Если это долгострой, и ненакрытая, незащищенная от воздействия атмосферных осадков коробка дома простояла хотя бы сезон (а то и несколько лет), то древесина скорее всего уже поражена грибком и медленно разрушается. Не советуем приобретать подобный дом. Если вдруг вы все же решитесь — обязательно проведите повторный осмотр с независимым специалистом в области деревянного домостроения.

Еще один вариант: продавец строил дом сразу на продажу (в чем он едва ли признается). На хорошее качество постройки в этом случае также не стоит надеяться: к моменту продажи товар наспех приведен в надлежащий вид, а что случится с домом через пару лет продавца не волнует.

Если же хозяин строил для себя, долгое время жил в доме, то он вложил в него немало сил, времени и денег — не только в момент постройки, но и позже, в уходе за домом. Подобная недвижимость не будет стоить дешево. Если же цена кажется вам привлекательно низкой, задумайтесь, в чем могут быть причины.

Главное, никогда не полагайтесь лишь на привлекательный внешний вид дома. Вы выбираете не красивую картинку, а собственное жилье, которое должно прослужить длительное время, а не сгнить через несколько лет.

Обязательно попросите у продавца все документы на дом. Проверьте его право на недвижимость: может ли он совершать операции купли-продажи. Узнайте, кто еще прописан в доме, чтобы через время не обнаружить неприятный сюрприз в виде родственников и наследников. Все документы обязательно проверяйте у нотариуса.

Изучите в местном органе власти план застройки области: возможно, дом продают лишь потому, что лет через 5 запланирован его снос.

Попросите у продавца проектную документацию — альбом со всеми чертежами, сметными таблицами и пояснительными записками с печатями и подписями проектировщиков. Это  гарант того, что дом строился по проекту, для него велись расчеты, а все строительные нормы были учтены. Покупая дом без документации, вы рискуете получить кота в мешке: недобросовестный застройщик мог отойти от норм и внести в проект изменения, которые впоследствии приведут (либо уже привели) к разрушению дома. В случае отсутствия документации вся ответственность ляжет на ваши плечи.

Обязательно потратьте несколько часов на осмотр каждого варианта дома, возьмите  одежду, которую не жалко будет запачкать во время проверки труднодоступных участков. Помните: продавец хочет показать вам преимущества дома, ваша задача — найти все возможные недостатки.

Начнем осмотр снизу.

Фундамент

Хороший фундамент — залог надежности постройки: от него зависит, насколько долго и хорошо дом будет стоять. Визуально оцените наличие трещин, расслоений, наличие и работоспособность дренажных систем и/или отмостки. Чтобы проверить дренаж, можно вылить туда ведро воды и посмотреть, где она выходит. Чтобы оценить глубину фундамента, необходимо сделать подкоп, однако не каждый владелец дома согласится на это. Фундамент не должен иметь перекосов на один угол или сторону: для определения этого можете воспользоваться строительным уровнем.

Цоколь

Рекомендуемая высота цоколя для деревянных домов — 60 см. Между фундаментом и подкладным брусом должен быть слой гидроизоляции. Посмотрите наличие, размеры и расположение в цоколе продухов — специальных отверстий, которые обеспечивают естественную вентиляцию пространства под полом (только при отдельных типах фундаментов).

Подвал (подпол)

Подвал — это часть фундамента с повышенными требованиями к гидроизоляции и вентиляции. Здесь не должно быть затхлого запаха, границы уровня стояния воды: о ее наличии свидетельствует разница в оттенке стен.

Пол

Если доски пола имеют необычный синеватый или красноватый оттенок — древесина поражена грибков. Здесь можно воспользоваться ножом: если воткнутый нож крепко сидит и вынимается с трудом, значит доски в хорошем состоянии. Проведите ладонью в месте сопряжения пола со стенами: оттуда не должно тянуть холодным воздухом. Можете воспользоваться тепловизором и найти все слабые в плане продувания и промерзания места.

Стены

Простучите весь первый венец (первые несколько бревен снизу) либо ковырните отверткой: гнилые бревна могут выглядеть нормально, поэтому простой визуальный осмотр тут не поможет. Громкий и четкий звук свидетельствует о надежности бревна. Осмотрите бревна на наличие плесени, повреждений от насекомых, изучите состояние бетонной стяжки: она должна быть сухой и не крошиться.

Проведите осмотр стен, мест стыковки бревен, углов дома внутри и снаружи, если нужно — с фонариком. Не должно быть специфической синевы, следов гниения и плесени, трещин. Обойдите дом снаружи и посмотрите, нет ли где больших щелей между бревнами или неровных законопаченных стыков. Обратите внимание на маленькие черные точки — это гнезда жуков-древоточцев. Они свидетельствуют о том, что древесина не была вовремя обработана специальными составами. Не покупайте такой дом, какой бы заманчивой ни казалась его стоимость: это медленная смерть дома, победить которую практически невозможно.

Не пожалейте денег и проведите обследование дома тепловизором. Это специальное устройство, которое покажет слабые места в теплоизоляции дома в инфракрасном диапазоне. Внутри помещения продуваемые углы будут выглядеть как темно-синие, а снаружи — как желто-оранжевые пятна. Тщательнее всего необходимо проверять обвязку фундамента, межвенцовые щели, углы, откосы и чердачное перекрытие — т. е. все места, граничащие с улицей.

Важное условие: такое обследование можно проводить только в холодное время года (разница температур на улице и внутри помещения должна достигать минимум 10 градусов) в отапливаемом помещении. Поэтому, если вы собираетесь покупать дом летом или весной, рискуете узнать о проблемах с теплоизоляцией дома уже во время наступления холодов.

Проверять дом должен эксперт, который сможет оценить полученный результат и предложить варианты решения. Например, в случае брака межвенцового уплотнителя поможет повторная конопатка, а при «фонящей» крыше придется разбирать внутреннюю отделку и обновлять утеплитель. Поэтому обязательно подумайте, сколько денег придется потратить на переделки (исправления) и насколько оправданной будет подобная покупка.

Обратите внимание на межкомнатные перегородки: при надавливании они не должны прогибаться под нагрузкой.

Проверьте стены на звукоизоляцию.

Материал стен

Профилированный брус внешне практически неотличим от четырехкантного, а круглое бревно — от оцилиндрованного, чем зачастую и пользуются недобросовестные застройщики. Однако на внешнем сходстве все и заканчивается: 4-кантный брус и круглое бревно не обладают технологическими особенностями ОЦБ и профиля. Например, у четырехкантного бруса отсутствуют межвенцовые пазы — это приводит к появлению больших щелей, а впоследствии к продуваемости стен; велика вероятность появления сквозных трещин в венцах сруба. Подробнее о различных видах материала можете почитать в нашей статье с инфографикой и подробными описаниями.

Вопрос заключается в том, сможете ли вы самостоятельно отличить один материал от другого, — либо поверите продавцу на слово и купите жигули по стоимости мерседеса. Чтобы такого не произошло, осмотр дома лучше проводить с независимым экспертом.

Окна и двери

Если стены возле окон холоднее, чем в других местах, то это говорит о нарушениях в технологии установки окон. Все окна и двери должны открываться свободно, без каких-либо заклиниваний. Мы рекомендуем вам снять наличники на окнах и дверях изнутри и снаружи и лично убедиться в качестве монтажа, герметичности и качестве утеплителя.

Потолок

Визуально оцените потолок: он должен быть ровным, без явных прогибов, все углы должны быть одного цвета. Если цвет\оттенок отличается, то это говорит о промерзании здания. Осмотрите дом на наличие щелей между стенами и потолков: они могли появиться из-за неправильной усадки дома.

Чердак (мансарда)

Проверьте на прочность стропильную систему, обратите внимание на утепление чердака, качество кровельных материалов, целостность дымохода — не должно быть примыкания к дереву. Если на чердаке воздух затхлый, а потолок влажный, то это говорит о проблемах с вентиляцией подкровельного пространства. Если крыша протекает, то вы увидите следы подтекания воды.

Крыша

Посмотрите на кровлю снаружи, для этого можно воспользоваться биноклем. Кровельный материал должен лежать ровно, не должно быть пазов, провалов, изгибов или других отклонений. Обратите внимание на края крыши: они должны быть подшиты, иначе туда будут попадать все возможные осадки, а птицы начнут вить там гнезда. Еще один важный момент — дымоход: вокруг него не должно быть следов гари, цвет древесины внутри и кровли снаружи в месте соприкосновения с дымоходом не должен отличаться. Присмотритесь к ровности конька кровли: он не должен провисать в местах опирания на фронтоны.

Как вы видите, одного желания купить хороший деревянный дом недостаточно: слишком много нюансов, которые сложно будет заметить непрофессионалу. Потому осмотр всех вариантов деревянных домов перед покупкой советуем проводить с независимым профессиональным экспертом. В нашей практике был случай, когда клиентка не знала, строить ей новый дом либо покупать готовый. Вместе с экспертом она осмотрела 7 понравившихся ей домов — и просто прикинув объемы затрат на доработку и переделку вернулась к нам, строить новый деревянный дом.

___

Если все же вы решились покупать готовый деревянный дом, а не строить дом с нуля, обратите внимание на материал стен: в нашем спец. выпуске «Какой деревянный дом лучше. Подробная инфографика с разбором самых популярных материалов» мы тщательно изучили этот вопрос и честно рассказали и преимуществах и недостатках того или иного материала.